Tháng 05, 2017
Chủ nhật
Thứ Tư, ngày 07/08/2013 13:15 PM (GMT+7)

Khó như… tính giá đất

Khung giá đất do các địa phương ban hành hàng năm đều thấp hơn nhiều so với thực tế thị trường. Giá thị trường cao nhưng khi qua cửa thuế bỗng dưng lại ngang bằng giá của Nhà nước. Thực trạng này tồn tại đã lâu, ai cũng biết, nhưng dường như chưa có cách giải quyết nào được đưa ra.

Đất định giá 2,5 triệu/m2, bán được 100 triệu/m2

Giá đất là cơ sở để Nhà nước thu thuế với với quyền sử dụng đất, giao dịch mua bán và giải quyết quyền lợi cho người có đất bị thu hồi. Việc định giá đất theo cơ chế thị trường đã được quy định trong Luật Đất đai, thế nhưng giá đất do Nhà nước ban hành trong những năm qua hoàn toàn khác xa với giá thị trường.

Khó như… tính giá đất - 1

Hầu hết dự án ách tắc khâu giải phóng mặt bằng là do người dân không đồng ý về giá đất

Theo ông Bùi Ngọc Tuân - Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, giá đất được ban hành theo khung giá của Chính phủ và lần điều chỉnh mới nhất là năm 2007. Thực tế, tại nhiều địa phương, nhất là các đô thị lớn, giá đất định giá chỉ bằng 30- 60% giá thị trường. Điển hình như tại Hà Nội, tại vùng giáp ranh giữa huyện Từ Liêm và quận Cầu Giấy, giá được ban hành là 2.250.000 đồng/m2, nhưng giao dịch thực tế lên tới hàng trăm triệu đồng/m2. Ai cũng rõ thực tế này, thế nhưng khi cần qua cửa công chứng, nộp thuế thì giá đất lại được ghi vào giấy tờ chuyển nhượng như mức giá Nhà nước ban hành.

"Từ trước đến nay chủ yếu quản lý đất đai bằng công cụ hành chính. Tới đây chúng ta sẽ áp dụng biện pháp kinh tế để nâng cao hiệu quả sử dụng và nguồn lợi từ đất đai. Việc hoàn thiện chính sách về định giá đất nhằm bảo đảm quyền lợi Nhà nước và người sử dụng đất”.

Ông Lê Thanh Khuyến - Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường

“Vì không quy định giao dịch mua bán đất phải trả tiền qua ngân hàng hay hình thức nào đó, mà hai bên mua - bán chỉ giao dịch bằng tiền mặt trao tay như hiện nay thì không có cơ sở nào để chứng minh miếng đất ấy, thực tế được bán với giá bao nhiêu. Không quản lý được giao dịch thì không nắm được thực tế giao dịch”- ông Nguyễn Văn Tôn, chuyên viên Sở Tài nguyên & Môi trường Hà Nội nói.

Ông Đinh Quang Vũ - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Định giá và mua bán nợ Việt Nam cũng cho rằng: “Ở Việt Nam, không có đáp án nào cho câu hỏi: Thế nào là giá thị trường? Vì ngay cả sự xác nhận giá của cơ quan giao dịch một cửa cũng không phản ánh trung thực. Ví dụ, khi được thuê thẩm định giá đất thuộc dự án đường Vành đai 2 của Hà Nội, chúng tôi phải bỏ tiền ra mua thông tin tại các trung tâm giao dịch, rồi khảo sát giá trong dân trong 6 tháng, thấy các hợp đồng được xác nhận tại trung tâm giao dịch một cửa đều thấp hơn so với giao dịch trong dân. Chúng tôi cũng không biết lấy giá nào để làm giá thị trường, hỏi Hà Nội và Bộ Tài chính cũng không trả lời được. Sau đó chúng tôi tính mức giá thẩm định đất ở đây gấp 5 lần giá của UBND thành phố ban hành”.

Thiếu công khai, minh bạch

Trong hội thảo về xác định giá đất do Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức, nhằm xây dựng một dự thảo nghị định về xác định giá đất, ông Ngô Văn Hiền - giảng viên Học viện Tài chính cho rằng, việc xác định giá đất hiện này còn thiếu tính công khai, minh bạch và chưa hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân. Ví dụ như, đất giáp ranh giữa Hà Nội và Hưng Yên khác nhau chỉ vì do địa phận hành chính khác nhau. Cùng là đất nông nghiệp thì đáng ra như nhau, nhưng Hà Nội lại cao gấp 3-4 lần tỉnh khác. “Vấn đề đối với đất giáp ranh là không xây dựng được quy hoạch bản đồ. Điều này không khó, chỉ cần chụp ảnh vệ tinh là biết. Đất không nở hay co lại được mà chỉ có sự chuyển đổi mục đích sử dụng. Nên có từng phương pháp để định giá với từng loại đất”- ông Hiền nói.

Theo bà Ngô Thị Phương Thảo, giảng viên Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, trong phương pháp định giá đất cần xác định vấn đề lợi thế đất đai, thu nhập được tạo ra từ bất động sản và nên áp dụng thêm phương pháp so sánh khi có thông tin tương đương.  

Theo Thanh Lộc (Giao thông vận tải)

Tin đọc nhiều

Gần 100 doanh nghiệp lớn tháp tùng Thủ tướng thăm Mỹ Chuyến thăm Mỹ của Thủ tướng mở ra nhiều cơ hội trong thương...
Giám đốc nhân sự Google chia sẻ 2 bí quyết quan trọng nhất để giữ chân người tài Bữa ăn miễn phí, massage ngay trong công ty hay dịch vụ giặt...
Trung Quốc đồng ý mở cửa nhập khẩu lợn của Việt Nam Phía Trung Quốc đã đồng ý mở cửa thị trường cho lợn Việt...
Vải đầu mùa: Đa số vải lai và vải "tu hú" Vải đã bắt đầu có mặt tại các sạp hoa quả tại Hà Nội, giá...